劏房租務管制生效以來，至今已有地產代理因違返條例而判，地產代理監管局主席蕭澤宇透露，有一宗有關地產代理的投訴成立，代理被罰款6000元，為地監局首宗懲罰地產代理個案。

另一方面，他透露，有關良好競爭，避免合謀定價的指引，估計在7月公布，將進一步優化有關地產代理在新盤銷售中，回贈佣金予買家的指引，令回贈程序更規範清晰，避免爭議。

地產代理監管局主席蕭澤宇。巴士的報記者攝

有關地產代理判罰個案，蕭澤宇表示，是由於地產代理沒有跟足指引，經過紀律委員會聆訊後，譴責該地產代理，並處罰6000元罰款，附加條件是持續進修，該個案也轉介差管署，差估署或繼續跟進。

截至今年3 月，地監局收到16宗有關地產代理的投訴，其中9宗因租戶提供資料不足或是撤銷投訴，無法跟進，除上述成的1宗投訴成立並判罰外，尚有6宗還在調查中。

巴士的報記者攝

特區政府2022年1月22日起，實施分間單位（俗稱「劏房」）租務管制的《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IVA部（《條例》），符合《條例》屬規管的租賃，須受新例監管，劏房與一般樓宇租賃不同之處包括 :

1、 租客享有4年租住權，2年「死約」及2年「生約」，首2年死約期間業主不得終止租賃或加租，但可減租 ; 2年後租客有權續租2年，業主可上調租金，但上限為10%，若差餉物業估價署的全港性租金指數向下，則生約期間租金須至少按該百分比下調。
一般租賃則是1年生約1年死約，租金升幅無限制。

2、 若收取租戶電費及水費，則各間劏房須有獨立電錶及水錶，實報實銷。

3、 釐印費全由業主負責，一般租賃是業主與租客各負擔一半。

水務處將免費為劏房戶安裝水錶，電錶則由於電力公司非政府營運，業主須付費用，蕭澤宇說，若要收水電費，須按電錶和水錶收費，業主也可以選擇不收，據他所知也有業主選擇不收水電費。

法例規定房劏房須設獨立電水錶。巴士的報記者攝

加強監管地產代理在劏房租賃中的角色，蕭澤宇表示，是因為在劏房租賃中，地產代理的參與程度往往高於一般樓宇租賃，不單是代理，而是擔任了業主的角色，例如業主把整幢舊樓劏房租賃交地產代理全權處理，業主付費用代理，地產代理甚至代業主簽租約，在這種情況下，若代理代表業主而沒有遵守上述劏房租賃條例規定，則代理也要負「協助教唆」的刑事責任。

他說，地監局要求地產代理向租客說以甚麼身份幫租客達成協議，是業主代理人，還是正式的代理中介人，說明行事身份，重要的是和租客講清楚上述劏房條例的強制性條款，提醒業主不能違反劏房租管條例。

地產代理監管局主席蕭澤宇。巴士的報記者攝

地監局經常巡查地產代理商鋪，蕭澤宇表示，2023年地監局對代理商鋪巡查了345次，今年首三個月巡查了52次。此外，地監局與差餉物業管理署（差管署）進行了2次聯合教育活動，走訪了位於深水鋪和旺角的地產代理商鋪，向他們派發宣傳單張並提供諮詢服務。

劏房租戶可如何投訴違例地產代理? 除了網上有投訴表格，他表示，租戶也可以致電投訴。或有租戶怕投訴後被迫遷，但現行劏房法例下，已保障了租戶4年的租住權。

巴士的報記者攝

合謀定價新指引規範佣金回贈

另一方面，地監局即將公布有關合謀定價的新指引。去年下半年有4家地產代理被競爭事務委員會控告在新盤銷售中，協議新盤交易地產代理實收佣金限定2%或以上，競委會入稟競爭事務審裁處控告其中兩家《競爭條例》。蕭澤宇表示，地監局就有關競爭行為擬訂新指引，其中將說明一手樓佣金回贈如何處理。

目前的新盤銷售中，發展商向推銷樓盤的地產代理提供佣金，地產代理通常把部份佣金回贈給買家，地產代理若協定回贈給買家的佣金比例，就構成合謀定價，讓買家沒有選擇，構成不公，新指引將處理有關問題。

蕭澤宇指出，新指引不會制定劃一佣金，因為由地監局制定劃一佣金同樣「違反競爭條例精神」。

特區政府關注劏房戶權益 (圖片來源: 房屋局局長何永賢Facebook專頁)

另外，新指引亦進一步規範有關於向買家回贈佣金的執行方法，避免執行時買家和地產代理之間出現不必要的誤解，「地產代理口頭講述會把佣金回贈買家，但回多回少，可能老闆並不知情，所以一直以來我們都要求白紙黑字，還要主管簽名，不能口頭講述，有了新指引則更加完善。」

新指引優化回贈程序 避免口講無憑

他透露，曾有個案是買家聲稱在成交後才知道有回贈，說地產代理沒有給他回贈，在口講無憑的情況下，難以斷定到底是地產代理還是買家在說謊。「將來的新指引，除白紙黑字外還有更多要求，優化相關做法。」他說。

他估計新指引將在7月推出，因要諮詢各持份者意見，蕭澤宇強調，買樓人士或是消費者不應只尋找最便宜的地產代理，而是考慮所提供的服務質素，地產代理不能剝奪消費者在價錢上的選擇，希望業界提高誠信和服務水平，這樣才能真正吸引到顧客。

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